楼市冷清，有人卖不起房
中介门店里，杨清手中的房产资料被她捏得发皱，这套曾经承载着安家梦想的房子，如今成了她无法承受的负担。
“卖不起房。”杨清为卖房去了一趟银行和小区门口的中介门店，汇总信息后，她发现现在卖掉房子所得的钱还不够支付贷款的尾款。
她的小两居位于一线城市的核心区，2019年底购入，目前房贷尾款本金还剩230多万元。中介告诉她，房子的成交价预计在220万元左右。她简单算了一下，想要卖掉房子，还需要补上十几万元。
杨清的情况并非个例。在房地产市场持续下行的今天，越来越多的业主发现自己的房子成了“负资产”，卖房不仅不能带来收益，反而需要自己掏钱补足贷款差额。
01 市场寒冬：数据揭示楼市真相
国泰海通证券的最新研究报告显示，2025年三季度中国房地产市场依然寒意逼人。
基于对27个一二线城市的七大核心指标模型测算，2025年三季度仅有19%的城市房地产市场呈现筑底迹象。
新房成交量普遍疲软，而二手房市场则展现出更强韧性。成都、上海等城市成交同比显著回升，但难以扭转整体市场的低迷态势。
价格层面初现企稳信号但未成趋势。新房与二手房价格均在季度初普遍经历下跌后，于季末跌幅收窄或出现反弹。
然而，整体修复基础尚不牢固，城市间分化剧烈。
库存压力改善不明显。超过八成城市新房去化周期大致上行至18个月以上，且多数城市较第二季度开始去化难度加大。
数据表明市场供大于求的现状依然严峻，去库存是当前核心挑战。
02 卖房困境：当资产成为负累
在楼市冷清的大环境下，越来越多的业主面临着“卖不起房”的尴尬。
王斌的房子位于一线城市的卫星城，2021年初购入，是一套97平方米的三居室。
原房主买入后一直没有装修，所以王斌买的是二手房，房子实际是新房现房。
房子总价203万元，中介费、税费及装修费合计为35万元。也就是说，王斌为这套房子共投入近240万元。
2025年9月底，王斌咨询中介后得知，现在他的房子最多能卖100万元，到年底估计只能卖到七八十万元。
目前王斌还剩120万元房贷尾款，按照当前的市场行情，他想要卖掉房子，不仅凑不到翻身的资本，还需要再投入20万元。
马燕则选择了“贷款卖房”。2025年中，她成功卖掉了老家的房子，为此，她还向银行贷款了20万元。
卖房时，马燕在市区的房子还剩近90万元的房贷尾款，房子只能卖不到80万元。
想要还清尾款，还需要自掏腰包拿出约20万元。好在她和丈夫都在体制内上班，在工作的县城很容易申请到贷款。
03 深层次问题：市场分化与结构性挑战
惠誉评级亚太区企业评级董事石露露表示，内地房地产市场尚未触底，复苏不稳、量价回落、分化延续。
总结今年到目前為止整個房地產市場的走勢：一季度樓市量價均呈現回穩態勢，延續了自2024年9月26日政治局會議以來房地產市場的回暖。
然而，4月份开始，新房的销售额、价格均回落至下跌区间，6月开始下跌幅度进一步扩大。
而这已经考虑到销售结构变化的影响，实际新房价格下跌的幅度可能更大。
二手房方面，价格的按月降幅自4月开始也持续扩大，一线城市亦未能例外。这印证了惠誉此前的观点：年初房地产复苏趋势的可持续性仍存在不确定性。
惠誉认为整个行业还在探底的过程中，尚未触底。惠誉预计中长期中国每年的平均新增住房需求约为8亿平方米，其中新建商品住宅可满足6亿平方米需求。
这意味着相对于2025年预期销售面积还有15%至20%的下降空间。
04 连锁反应：从外围到核心的降温浪潮
市场趋冷从外围慢慢渗透进核心区，越来越多的新房卖不完了。
以杭州楼市为例，即使是热门的改善板块，也只有少数楼盘能够售罄。
比如奥映鸣翠府、翠隐江粼、拱宸金茂府是为数不多，每次开盘去化率100%的。
而其他楼盘，比如安璞逸庭、宸云、丽香庭、元起观潮府、咏印明庐等楼盘开盘都没有卖完，有些楼盘的去化率甚至不到2成。
同类型产品过剩，加上周边次新房加入竞争，无形之中给了这些楼盘巨大的压力。
相反，若是产品突出，即使是在周边板块，也能够脱颖而出。比如云谷板块的悦海堂，三次开盘，三次售罄，热度可见一斑。
截至2025年10月16日，杭州市区的新房住宅显性库存达到3万多套，是近四个月来的新高。
05 根本原因：行业痛点与结构性矛盾
惠誉指出，整个行业的痛点在於人口结构变化、未售库存高企、就业环境不明朗以及购房者住房支付能力较低。
因此，整个行业的稳定需要一揽子政策来解决现有的这些痛点，包括对经济的提振、就业环境的改善、有效去库存等。
这会是个个行业之间、政府和企业之间、企业和百姓之间不断博弈的过程，需要一定的时间。
行业实现真正的止跌企稳仍需时日，需等待经济、消费和市场预期逐步形成良性循环。
另一方面，基於政府积极面对的态度，政策层面会不断地优化、刺激，惠誉判断整个行业不会再像过往几年有大幅的滑落，更有可能是平稳的每年单位数的下行。
房企分化也在加剧。国有房企和民营房企之间的竞争格局已经非常明朗。国企天然有融资端的优势，购房者的信心也更充足。
相比之下，实力偏弱的地方性国企开发商和许多民营运营商则由于补充土地库存的资金有限，叠加购房者信心低迷而面临更显著的销售降幅，进入到一个恶性循环。
马燕最终成功卖掉了房子，尽管为此还额外贷款了20万元。卖掉市区的房子虽然让她心痛了很长时间，但县城房子的月供只有3000多元，他们一家生活质量迅速改善。
“假期也敢出门旅游了，还两套房的月供时，买衣服和化妆品都需要盘算半天。”
而杨清仍在犹豫。找人借钱卖房，她不知道怎么张口，而且卖完房就一无所有了；不卖的话，按照现在的收入情况，断供是早晚的事，一旦被银行法拍，损失更大。
她的房子至今仍在那里，既是家，也是枷锁。
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